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商鋪 寫字樓 工改寫字樓 工改類產(chǎn)品 商務公寓 交易產(chǎn)生的稅費 政策

一手商鋪交易稅費

一手商鋪交易時購買者需要承擔契稅、印花稅、登記費和貼花等費用

二手商鋪交易稅費

二手商鋪交易，如賣方為個人產(chǎn)權(quán)，可以選取

二手商鋪交易，如賣方為個人產(chǎn)權(quán)，可以選取核定過戶（即上述稅費）及核實過戶兩種形式，取較低稅費，但賣方為公司產(chǎn)權(quán)，必須選取核實過戶形式

二手商鋪如果購買的是公司物業(yè)（賣房為公司物業(yè)），必須以

二手商鋪如果購買的是公司物業(yè)（賣房為公司物業(yè)），必須以核實過戶計費

ü折舊算法：原價*5*購買年限（大于6個月算一年折舊）

ü增值比例算法：（過戶價-原價-上手契稅印花稅-本次賣出增值稅印花稅-折舊）的差額÷原價

差額部分增值比例明細：50%以內(nèi)按30%征收，50%-100%按40%征收，100%-200%按50%征收，200%以上按60%征收

ü境外個人和境外企業(yè)征收0.3%買賣合同公證費

一手純寫字樓交易稅費

一手純寫字樓交易時購買者需要承擔契稅、印花稅、手續(xù)費、登記費和貼花等費用

一手純寫字樓持有所產(chǎn)生的稅費

自用

出租

二手純寫字樓交易稅費

二手寫字樓交易，如賣方為個人產(chǎn)權(quán)，可以選取

二手寫字樓交易，如賣方為個人產(chǎn)權(quán)，可以選取核定過戶（即上述稅費）及核實過戶兩種形式，取較低稅費，但賣方為公司產(chǎn)權(quán)，必須選取核實過戶形式

二手寫字樓如果購買的是公司物業(yè)（賣房為公司物業(yè)），必須以

二手寫字樓如果購買的是公司物業(yè)（賣房為公司物業(yè)），必須以核實過戶計費

ü折舊算法：原價*5*購買年限（大于6個月算一年折舊）

ü增值比例算法：（過戶價-原價-上手契稅印花稅-本次賣出增值稅印花稅-折舊）的差額÷原價

差額部分增值比例明細：50%以內(nèi)按30%征收，50%-100%按40%征收，100%-200%按50%征收，200%以上按60%征收

ü境外個人和境外企業(yè)征收0.3%買賣合同公證費

二手純寫字樓持有所產(chǎn)生的稅費

自用

出租

一手商務公寓交易稅費

一手公寓交易時購買者需要承擔契稅、印花稅、手續(xù)費、登記費和貼花等費用

二手商務公寓交易稅費

二手公寓交易，如賣方為個人產(chǎn)權(quán)，可以選取

二手公寓交易，如賣方為個人產(chǎn)權(quán)，可以選取核定過戶（即上述稅費）及核實過戶兩種形式，取較低稅費，但賣方為公司產(chǎn)權(quán)，必須選取核實過戶形式

二手公寓如果購買的是公司物業(yè)（賣房為公司物業(yè)），必須以核實過戶計費

ü折舊算法：原價*5*購買年限（大于6個月算一年折舊）

ü增值比例算法：（過戶價-原價-上手契稅印花稅-本次賣出增值稅印花稅-折舊）的差額÷原價

差額部分增值比例明細：50%以內(nèi)按30%征收，50%-100%按40%征收，100%-200%按50%征收，200%以上按60%征收

ü境外個人和境外企業(yè)征收0.3%買賣合同公證費

一手工改寫字樓交易稅費

一手工改寫字樓交易時購買者需要承擔契稅、印花稅、手續(xù)費、登記費和貼花等費用

一手工改寫字樓持有稅費

自用

出租

二手工改寫字樓交易稅費

工改類產(chǎn)品交易產(chǎn)生的稅費

工改產(chǎn)品與目前商辦產(chǎn)品一樣，在一手交易承擔3%的契稅，但工改產(chǎn)品在后期持有階段，會產(chǎn)生一定稅費

工改產(chǎn)品

3%的契稅+持有階段稅費

工改類產(chǎn)品持有所產(chǎn)生的費用

工改物業(yè)因以企業(yè)名義購買，與以個人名義購買不同，其在持有過程中需繳納

工改物業(yè)因以企業(yè)名義購買，與以個人名義購買不同，其在持有過程中需繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及增值稅等企業(yè)持有房產(chǎn)相關(guān)稅費。前三年只需交代理記賬報稅費用，每年大概1200元左右， 從第四年起，每年大概需繳納2-3萬元左右的稅費(具體需根據(jù)購房總額、購房面積面積及公司業(yè)務情況而定)，基本僅需交房產(chǎn)稅。

具體需繳納稅費說明如下:

房產(chǎn)稅：前三年可申請減免，無需繳納，之后每年都需按時繳納， 一季度一交;

每年需按照房產(chǎn)原值*70%*1.2%繳納房產(chǎn)稅 例:總價250萬的房產(chǎn)每年需繳納250*70%*1.2%=21000 (元)

●城鎮(zhèn)土地使用稅：半年一交:以實際占用的土地面積(建筑面積/容積率)*年稅額例:50+ 6*5=42 (元) ;

●企業(yè)方面的稅務：目前稅務局針對小微企業(yè)，若一個季度內(nèi)開發(fā)票9萬以內(nèi)，無需繳納增值稅，超過則需按照3%繳納

對此：注冊公司后，前三年只做賬報稅，不產(chǎn)生金額(零報稅)，若稅務局問為什么一直報0,則回復“正在拓展業(yè)務”;

第四年開始:若不做銷售業(yè)務(基本不會進行經(jīng)營，一般也告訴客戶不要用來經(jīng)營)無需繳納增值稅;若需要做業(yè)務，則每月開票不超過3萬則免征增值稅，超過3萬需按收入的3個點繳稅。即:若每年收入低于36萬，則無需繳稅;超過36萬，則需繳納36萬*3%=10800元。

●若客戶自行做賬覺得麻煩，可直接委托代辦公司代理記賬報稅，費用:第一年2000元左右，包含注冊公司和第一年記賬報稅的費用;第二年開始記賬報稅費用大約1200元/年左右。

工改類產(chǎn)品二次交易所產(chǎn)生的費用

根據(jù)工改相關(guān)政策，工改物業(yè)次轉(zhuǎn)讓需按照政策要求繳納增值收益及其他相關(guān) 費用，同時受讓人仍需為符合產(chǎn)業(yè)準入條件的相關(guān)企業(yè)(怎么買、怎么賣)。具體分為兩種情況，-種是保留公司，僅轉(zhuǎn)讓房產(chǎn);另-種是不保留公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓，兩者所需繳納費用有所不同，銷售對客戶口徑為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，快捷且無需繳納過多費用。

增值收益

根據(jù)《深圳市規(guī)劃和國土資源委員會關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)事宜的通知》(2014年8月8日) 第四條規(guī)定:已轉(zhuǎn)移登記的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施，自轉(zhuǎn)移登記之日起五年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的

按照《辦法》第十四條第三款第(三)項規(guī)定的方式繳交增值收益：工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，按100%的比例上繳增值收益。無法提供工程造價或者扣減稅費的相關(guān)憑證導致增值收益無法正確計算的，按照成交價格或者計稅參考價格(取價高者)的5%征收

已轉(zhuǎn)移登記的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施，自轉(zhuǎn)移登記之日起五年后再轉(zhuǎn)讓的，免繳增值收益。

若于5年內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓的，則往為以下兩種情況：

情況一，保留公司，僅轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

增值收益：一般采用“無法提供工程造價或者扣減稅費的相關(guān)憑證”的方式計算，即按照成交價格或者計稅參考價格(取價高者)的百分之五征收。

房產(chǎn)增值稅及附加：(現(xiàn)房子賣價一當時房子購價) *5%

例:  (100萬-80萬)*5%=1萬

注:無論是城市更新類還是非城市更新類工改工項目，都適用上述規(guī)定。

●印花稅：銷售房價的萬分之五例: 100萬*萬分之五=500

●企業(yè)所得稅：(公司年銷售收入 年成本-年費用) *25%

●契稅(3%)

情況二，不保留公司，轉(zhuǎn)移股權(quán)

●原股東要交納個人所得稅

●原股東要交納個人所得稅： (轉(zhuǎn)讓價-原值) *20%， (交易雙方可協(xié)商把轉(zhuǎn)讓價格做低， 如果以原價轉(zhuǎn)讓則無增值) ;

●印花稅：原股東和新股東各交轉(zhuǎn)讓價的萬分之五;.

股權(quán)變更：找代辦公司進行處理，資料提交齊全1 -2周左右可變更完成，僅需繳納2000元左右代辦費用。注:股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入應當按照公平交易原則確定，申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關(guān)可以核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，主管稅務機關(guān)可參照納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。

?若于5年后再次轉(zhuǎn)讓:無論采取何種轉(zhuǎn)讓方式，均無需繳納增值收益，其他與5年內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓相同。

另需注意：轉(zhuǎn)讓時，貸款問題需看屆時銀行情況，不同的銀行要求不同，無法確定能否貸款。大多銀行要求是必須贖樓才能給予貸款。據(jù)了解，光明峰薈創(chuàng)智特區(qū)按揭銀行“興業(yè)銀行“稱再次轉(zhuǎn)讓時可給予貸款(按首次購買的貸款額度，相當于再次購買方需付更多首付)，但需 要變更擔保人